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“双集中”第一年:508宗土地流拍,国企逐渐“托底”

2022-01-06 20:25:06 浏览: 49 作者: 琼窗梦回
摘要:2021年楼市最大的变数,应该是土地市场的变化。从2021年2月底,在自然资源部牵头下,全国22个城市住宅用地实施“集中挂牌、集中供地”双集中供地新政。土市走出不一样的行情。首轮火爆抢地二、三轮土市入冬纵观2021年的三轮集中土拍,经历了“火爆—冷淡—平稳分化”的热度变化。其中,首轮土拍热度最高,300多家企业争抢79……

2021年楼市最大的变数,应该是土地市场的变化。

从2021年2月底,在自然资源部牵头下,全国22个城市住宅用地实施“集中挂牌、集中供地”双集中供地新政。土市走出不一样的行情。

首轮火爆抢地

二、三轮土市入冬

纵观2021年的三轮集中土拍,经历了“火爆—冷淡—平稳分化”的热度变化。

其中,首轮土拍热度最高,300多家企业争抢795宗地,在土地集中供销两旺的这个时机,房企的参与度很高,地块竞争激烈,溢价率超过30%的就有110宗地。

“双集中”第一年:508宗土地流拍,国企逐渐“托底”

为控制热度,多数城市在第二轮土拍密集出台政策打补丁,实际地价和溢价率有所下降。
从结果来看,第二轮集中供地的民营企业难觅踪迹,平均溢价率已经从两位数降至个位数。广州、青岛、天津、武汉、长春、沈阳等城市的溢价率甚至不足1%。最终948宗地,成交616宗,综合流拍率达35.03%。

“双集中”第一年:508宗土地流拍,国企逐渐“托底”

除规则变化外,下半年以来的房企流动性受挫,也成为第二轮集中土拍热度大降的原因。大多数房企为了生存,把流动资金归集起来,优先用于发工资、还债,根本没有精力参与土拍。第三轮土拍政策再次微调,从房企资质、拿地资金以及配建比例等多方向进行放松。
房企资质。南京第三轮集中供地降低企业资质门槛以及放宽联合拿地的限制。

拿地资金。广州允许土地款分期支付,部分地块取消一个月内一次性付清总价的要求,调整成最长6个月内付清;苏州的保证金比例从50%下调至30%,首付款比例由60%下调至50%。
配建比例。合肥第三批次推出9宗地无配建保障性租赁住房要求,而杭州51宗地中有42宗为纯宅地。
但市场下行趋势难以逆转,最终648宗地,成交492宗,综合流拍率24.08%。

“双集中”第一年:508宗土地流拍,国企逐渐“托底”

具体从城市来看,除了杭州热度逆势上扬,七成地块触顶摇号以外,多个城市依然“凉意十足”。
苏州三轮土拍热度依次递减,第三轮土拍热度降至冰点,整体溢价率降至0.60%,与首轮7.23%的溢价形成鲜明对比。
南京在撤牌15宗地后,余下的46宗地中仍出现了一宗流拍,最终成交45幅地,和第一轮、第二轮成交指标对比来看,平均地价和溢价率均显著下滑,撤牌、流拍地块比例也由二轮的22.64%上涨至26.23%,第三轮土拍寒意意更浓。

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最惨应该是长春,在楼市冬日里,丝毫不见春的暖意。
第三轮土拍共计13宗地块出让,其中11块为住宅用地,总出让地块面积约79.2万平,结果只有3宗地块成交,其中还有一块是商业,涉宅地有9宗流拍。流拍率高达75%,应该是22城中最高的。
前虽然第三轮集中土拍的数量较大、质量也较高,符合“前松后紧”的传统供地节奏,但到目前为止,大部分房企还没感受到信贷、市场层面的改善。因此房企还是处在观望状态中,拿地意愿不强,而且大部分房企的资金也有限。
拿地主力“国进民退”

各城市三轮集中土拍的拿地房企类型发生了比较大的变化。在首轮集中土拍中,为提高中标率,不少房企注册了大量马甲公司进行抢地,并导致单宗地块的竞买人数量达到数十家。此后,东莞、南昌、苏州等多个城市出台政策,对这种现象进行遏制。
在第二轮和第三轮集中土拍中,“马甲”公司近乎绝迹。从第二轮集中供地开始,地方性国企、城建城投及保障房建设公司,却频频现身成为大买家,尤其在上海、广州、深圳等城市第三轮集中供地中表现明显。
以深圳为例,在第三轮集中土拍中,基本都是“大金主”深圳地铁的独角戏,总共11宗地,直接拿下5宗,本土民营企业仅拿下2宗地。

“双集中”第一年:508宗土地流拍,国企逐渐“托底”

广州也是一样,第三轮集中供地挂牌17宗土地,最终成交13宗,知识城投资集团、白云城市建设、南沙开发建设、广州地铁这类城投公司成为投资主力军,总计获取9块地。

“双集中”第一年:508宗土地流拍,国企逐渐“托底”

上海同样如此,城投公司在第二、三轮集中供地中均表现出较高积极性。其中,港城开发、临港城投通过自投与合作并举,拿地总价分别达到91.8亿元、87.5亿元,上海城投也获取3块地,总耗资47.7亿元。
实际上,地方城投公司大举拿地的背后也蕴藏了一系列风险和压力。一方面,地方政府的财务状况面临恶化,城投公司资金或受阻。另一方面,城投公司的操盘能力需进一步考察,未来项目去化也具备不确定性。在资金、政策、市场等多重压力下,将驱动城投公司加强与品牌房企合作。

“双集中”第一年:508宗土地流拍,国企逐渐“托底”

图:部分城市第三轮集中供地中城投公司拿地占比
楼市信心正在树立
今年9月以来,监管层逐渐释放政策纠偏信号。
12月以来人民银行与银保监会联合出台通知,提出要加大债券融资支持力度,明确支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具。
12月初召开的中央政治局会议和中央经济工作会议均提出,“更好满足购房者的合理住房需求”、“促进房地产业良性循环”。
另有不少城市从放松预售资金监管、人才购房补贴、出台“限跌令”等方面出手调整。
这些信息无疑对房企资金端带来了较为积极的信号,一定程度上提振了市场的信心。
另一方面,集中土拍的效果已基本达到,土地价格企稳,对稳房价有着积极作用。
但未来的土地市场走势,仍有赖于住宅市场的回暖和房企信心的恢复。预计在明年的集中供地规则中,将继续视市场情况,做出针对性的调整。

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