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限价就想按住我?黄陂:呵呵

2021-11-20 07:00:39 浏览: 25 作者: 清丽绝俗
摘要:话说,今年广州三轮集中供地中,黄陂板块均有地块出让且热力十足。先是首轮供地,黄埔区HBPQ-A-6地块这位优秀选手没等开拍,直接保送“摇号”现场,一举刷新了2016年以来黄埔成交楼面价的最高纪录。紧接着是“遇冷”的二轮供地,在海珠、荔湾等中心区底价成交的情况下,黄埔广汕路以南、班岭村西侧HBPQ-LD-5地块还是竞价1……

话说,今年广州三轮集中供地中,黄陂板块均有地块出让且热力十足。

先是首轮供地,黄埔区HBPQ-A-6地块这位优秀选手没等开拍,直接保送“摇号”现场,一举刷新了2016年以来黄埔成交楼面价的最高纪录。

紧接着是“遇冷”的二轮供地,在海珠、荔湾等中心区底价成交的情况下,黄埔广汕路以南、班岭村西侧HBPQ-LD-5地块还是竞价13轮才被中铁建拿下。

在黄埔众多刚需货中,黄陂这唯一纯改善板块显得独树一帜。

限价就想按住我?黄陂:呵呵

黄埔唯一纯改善板块

从产品类型来看,黄陂板块集齐了平层、叠墅、别墅、院子等,大部分项目都有大户型,浓浓的改善风。

由于黄陂板块一手房限价4.9万元/㎡,尽管此前某项目吹风价“5字头”,现在也只能被迫低头按限价出售了。

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在二手参考价出台前,板块内的二手房价格基本在黄埔处于偏高水平,如今交易参考价覆盖了板块内的大多数小区,缩水幅度将近30%。

尽管如此,从乐居君打探到的消息来看,部分二手业主似乎要“硬刚”到底。

举例来说,龙光峰景华庭的政府指导价为2.8万元/㎡,但据中介透露,实际业主挂牌均价在3-4万元/㎡左右。

而万科新里程业主心态也不输他人,目前政府指导价为3.3万元/㎡,但业主实际挂牌单价去到3.8-4万元/㎡。

不妨来算一笔账,以购买龙光峰景华庭一套368万元的房子为例,如果银行按268万元的指导价放款,买家30%的首付购入的话,购房成本基本加码100万元。

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现在的黄陂板块一二手房价都被牢牢限制了,有意思的是,限价对黄陂来说并不陌生。

限价?黄陂:这我熟啊

2007年,广州首批“三限双竞”地块(限房价、限户型、限销售对象,竞房价、竞地价)均位于黄陂板块。

当时这两块“三限地块”的推出,黄陂土地市场走向成了大家茶余饭后的谈资之一。

有业内人士称,当时周边开发商普遍认为,“三限地块”的出现对他们并无太大影响。

因为“三限地块”要求是建设经济实惠的小户型单位,但周边正在开发的产品,譬如保利林语山庄,大多以舒适型的别墅产品为主。

初初听闻“三限双竞”地块出让时,专家也曾表示担忧:开发商利润被缩减、政府土地收益减少,得利的只是小部分群体。

地产专家黎文江当时曾对媒体表示:“低售价对中低收入家庭来说是好消息,但也可能会被炒房者利用”,因为附近的其他商品房卖7-8000元/㎡”,政府推出的经济适用房卖到4000元/㎡,限售价导致该地块商品房以经适房同等价格出售,却少了政府监管,这很有可能会被炒房者利用。

最终,位于广州开发区广汕公路以南、开创大道以东,宗地面积为88105㎡的广州开发区科学城KXC-H3地块,被万科联合体以3.9亿元竞得,成交楼面价为2635元/㎡,限售价6000元/㎡。

同样位于广州开发区广汕公路以南、开创大道以东,宗地面积为142031㎡的广州开发区科学城KXC-H4地块,则被龙光以4.6亿元竞得。据悉,该公司开出的最高房屋售价仅为4000元/㎡。

2008年,这两宗地块分别建成了项目万科新里程、龙光峰景华庭 ;而到了2010年,地块北侧建成了别墅项目龙光香悦山。

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如今一晃14年过去了,虽然楼盘卖的是刚需户型,但在黄陂板块这一地段还是卖出了改善价,市场价比开盘价溢价接近10倍。

二手指导价发布前,龙光峰景华庭挂牌7月参考均价为37873元/㎡,比起开盘价4000元/㎡溢价近10倍,而万科新里程挂牌42554元/㎡,比起开盘价6000元/㎡溢价7倍。

刚需产品+改善地段=改善价格。在房地产市场,起决定性力量的因素,还是地段。

这次还能穿越周期吗

据中原统计,在刚刚过去的“银十”旺季,黄埔区新房仅成交43宗,环比甚至还跌了两成,不复昔日的热闹。

限价就想按住我?黄陂:呵呵

二手市场也不容乐观,成交跌幅近20%。从中原统计的广州9月、10月的二手房成交情况来看,黄埔可谓是量价齐跌。

限价就想按住我?黄陂:呵呵

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市场由热转冷,价格涨不上去,也使得不少购房者观望情绪浓厚,生怕一不小心又站岗。

14年前,黄陂第一次限价,但最终是地段>产品,改善地段打败了刚需产品,价格随板块水涨船高。

14年后,熟悉的限价再次重演,你觉得黄陂还能再次穿越周期吗?

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