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杭州第三轮土拍标志着市场回暖了吗?

2021-12-25 08:30:38 浏览: 76 作者: 慧保天下
摘要:12月21日,杭州的第三轮土拍中35宗土地无一流拍,总出让面积176.2万平方米,70%的地块触及最高价格进行摇号环节,最终成交价格为963亿元。整体的溢价率也上涨到7%,较第二轮土拍上涨两个点。市场认为杭州第三轮土拍的“逆市升温”标志着房地产市场回暖的开始。一般来说,土地市场的企稳标志着楼市的企稳,土地市场的回暖标志……

12月21日,杭州的第三轮土拍中35宗土地无一流拍,总出让面积176.2万平方米,70%的地块触及最高价格进行摇号环节,最终成交价格为963亿元。整体的溢价率也上涨到7%,较第二轮土拍上涨两个点。市场认为杭州第三轮土拍的“逆市升温”标志着房地产市场回暖的开始。

一般来说,土地市场的企稳标志着楼市的企稳,土地市场的回暖标志着楼市上涨预期的到来。从杭州集中土拍从第二轮的多幅地块流拍遇冷到第三轮的热度逆势上涨,市场认为楼市上涨可期。但如果仔细观察一下本次土拍的细节,可以发现可能预期未必如此乐观。

杭州第三轮的逆势上涨主要原因是政府对土拍的游戏规则进行了大幅的修改。

首先对溢价政策进行了下调,从土地溢价率15%下降到10%。这也就让房企可以用更少的资金来购买地块,为房企留下一定的利润空间。也正是由于收到溢价率下调因素的影响,使得大部分地块的成交价格下降,低价平均降幅在1000-2000元/平方米左右。

二,从“竞品质”到“定品质”的政策调整,使房企的资质有一定程度的放宽:允许外来房企进行土拍参与,并取消房地产开发资质需一年以上的限制。由于该规则的变化,本次土拍中出现了深圳特发、上海新黄浦和伟星三家企业首次在杭州拿地。

三,在第三轮土拍,杭州重启“勾地政策”。在推地之前为房企提供透明信息并做好充分的沟通,不同板块的楼市预售价格进行上调,这也使房企的利润得到了保障,提高了未来楼市售价的预期。

四,政府拿出了看家底的“地块”。第二轮土拍的30宗土地里只有7宗核心城区土地;而第三轮土拍的35宗土地里有20宗核心城区地块:激发房企竞拍的意愿。同时对于地块的起拍楼面价格也进行了部分下调。这个调整使整体地块性价比明显提升。

五,政府取消了报名宗地的限制。第二轮土拍的非竞品质宗地最多仅能参拍5宗,而在第三轮土拍取消了这个限制。这也就导致了房企对于优质的地块都可以进行参拍,没有数量上的限制,也就使房企参与竞拍的意愿得到提升。

最后,政府延长了土地款缴纳时间。从第二轮的8个月延长至12个月,这也使房企有了更充足的时间利用销售回款和预售房款来进行土地款的缴纳。这样做可以有效的保证房企的现金流正常的周转,减少房企的资金压力。

整体上看,第三轮的逆势上涨和政府的主动调整政策有着密不可分的关系。政府通过这种政策调整为房企留下一定的利润空间和提高了房企参拍的积极性,同时通过土地的全部出让使自身增加了土地收入。

这种调整对于目前的市场来说确实有一定回暖的作用,但这种依靠政府降价让利鼓励房企拿地的行为的长期效果还需观察;同时,杭州作为准一线城市的房价也必须要保持稳定才能鼓励房企持续拿地。

另一方面,从杭州第三轮土拍的情况来看,主要地块仍然被滨江、华润、绿城等房企所占有,民营企业的表现仍然差强人意。这也导致了本次的土地资源向资金雄厚的房企集中。

从最新的房地产交易数据可以看出,一线城市的房地产交易数据还属于咋暖还寒的状态。截止12月17日一线城市房地产成交数据触底回升,但趋势确认尚待观察。

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