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中报观察 | 金科股份多元纾困

2022-08-31 02:09:48 浏览: 1 作者: 秋波流转
摘要:炒股就看金麒麟分析师研报,权威,专业,及时,全面,助您挖掘潜力主题机会!作为一家根植于重庆的房企,在积极自救同时,地方政府也在出台纾困措施。观点网8月30日晚间,金科股份发布2022年半年度报告。上半年,房地产政策密集出台,但市场下行压力持续,企业销售及交付表现依旧不容乐观,这些因素也导致了金科股份结算业绩的承压。报告

炒股就看金麒麟分析师研报,权威,专业,及时,全面,助您挖掘潜力主题机会!

中报观察 | 金科股份多元纾困

作为一家根植于重庆的房企,在积极自救同时,地方政府也在出台纾困措施。

观点网8月30日晚间,金科股份发布2022年半年度报告。

上半年,房地产政策密集出台,但市场下行压力持续,企业销售及交付表现依旧不容乐观,这些因素也导致了金科股份结算业绩的承压。

报告期内,金科股份营收313.22亿元,较去年同期下滑28.77%;归母净利润为亏损14.36亿元,较去年同期下滑138.78%;扣非净利润为亏损18.25亿元,较去年同期下滑164.04%,实现结算面积约395万平方米,同比下降约18%。

存量债务方面,金科股份现已完成对公司债“19金科03”、“20金科03”、超短债“21金科地产SCP003”、中票“20金科地产MTN001”、“20金科地产MTN002”和应收账款ABS展期工作,并按照展期方案完成了约定本金分期及利息的支付工作。

但债务展期随之而来的借款利息费用化也增长明显,致使金科股份期内财务费用较去年同期增长167.37%,至7.49亿元。

另外,金科股份在本期计提资产减值损失约为1.82亿元。

金科股份曾在企业发展的“五年规划”中提出,公司及所投资的公司力争到2025年总销售规模4500亿元以上,年复合增长率15%以上,并力争冲击更高目标。

就目前状况及行业形势,要达成这一目标已更加艰难。

毛利率

今年上半年,金科股份营收313.22亿元,拆分营收构成来看,房地产销售及运营业务收入较去年同期下滑29.14%,至281.83亿元,占总营收的89.98%;生活服务业务19.47亿元,占总营收的6.22%,收入较去年同期增长4.34%。其他业务则是收入11.90亿元,较去年同期下降近5成,至49.02%。

从地区上看,西南地区及华东地区依旧是金科重仓区域,两区域收入占总收入的79.61%。前者上半年营收下滑42.68%,至125.83亿元。后者上半年业绩增长10.59%,营收123.51亿元,后者增速明显且收入占比也较去年提升14.04个百分点。

报告期内,金科股份受房地产市场需求持续低迷,行业销售整体大幅下挫影响,公司为刺激销售回款,采取促销及专项去库存等措施,导致毛利率和投资收益降低,毛利率迎来“冰点”。

回看毛利率,上半年金科股份核心营收业务房地产销售及运营的毛利率为4.38%,较去年下滑14.63个百分点,营收较去年下滑29.14%。生活服务业务毛利也同比下滑9.15个百分点,至27%。

为抓销售窗口,金科刺激销售回款,致使毛利率下滑明显,西南、华东、华中地区的营收毛利率同样较去年平均下滑10%以上。

除了刺激销售促回款,近年来项目销售价格未及预期,造成房地产开发业务毛利率下滑,这也是此次毛利率下滑的又一因素。

目前金科股份报告内结算项目主要前两三年甚至更早获取的地块,彼时受房地产周期性调控的因素较小,房地产企业积极拿地,土地市场竞争激烈的同时,拿地成本也相对较高。

截至报告期末,金科股份在建项目370个,去年同期则是427个;新开工面积约115万平方米,与去年同期的新开工面积932万平方米相比,下滑87.66%;期末在建面积约5479万平方米,竣工面积约464万平方米。期内实现销售金额较去年下滑59.31%,至417亿元。

报告期内,金科股份累计投资额约人民币22.93亿元,较上年同期43.88亿元下滑49.17%。

今年上半年,在地产销售端、投资端以及开工均同比下降的情况下,叠加比去年更差的市场环境以及触底的信心,多数房企已然陷入“增收不增利”的行业困境。

金科股份也不例外。

现金流

自去年推行“一稳、二降、三提升”经营发展策略以来,今年上半年金科股份实现经营性现金流净额87.30亿元,持续为正。

在“二降”的策略下,公司持续压降有息负债规模。报告期末,金科股份资产负债率为78.80%,较去年末下滑0.27个百分点,流动比率为124.42%,速动比率为34.11%。持续压降有息负债规模由上年末的806.10亿元下降至673.68亿元,压降规模约132亿元。

上半年,金科股份货币资金211.18亿元,较去年收窄1.54个百分点,其中账面货币资金由于保证金存款、冻结等受限原因,从去年的12.62亿元收窄至12.19亿元。短期借款35.05亿,一年内到期的非流动负债有325.48亿元。

金科股份上半年虽积极促销,奈何市场不明朗,若要缓解现金流状况,单纯依赖于销售回款显然不够,还需要聚焦融资端。

上半年,金科股份存量债务的展期缓解了一部分短期偿债压力,另一方面成功发行“22金科01”公司债券,募资规模为15亿元。

金科服务还为金科地产提供了不超15亿元借款,进一步缓解了现金流状况。

今年7月末,金科服务公告称,向金科地产提供不超15亿元借款,借款日期自提供借款之日起算,至2024年12月20日,年化利率8.6%。

上半年,金科股份合计融资673.68亿元,其中银行贷款351.66亿元,非银行金融机构贷款149.94亿元,债券类融资172.08。利率最低能达3.3%,最高也到了13%。由于目前收窄的融资环境,民营企业需要以利率换取发债空间,因此金科融资利率较高。

上半年,国内房地产政策调控有所缓解,各地纷纷出台利好政策,但受疫情和政策传递时效性的影响,房地产行业销售回款企稳以及回升还需要一定时间,金科短期现金流依旧存在着阶段性承压。

相较现金流及毛利率,金科股份在轻资产扩张上显得稳中有进。

上半年,金科服务实现营业收入25.65亿元,与上年同期基本持平;净利润3.72亿元,同比下降31%。合约管理面积达到3.74亿平方米,独立第三方占比约为71%;在管面积达到2.51亿平方米,独立第三方占比约为64%,独立发展能力持续增强。

金科商业项目持续拓展,报告期内在管项目近百个,在管面积约348万平方米;签约逾10个项目,合同收入近3亿元,部分项目由重资产转为轻资产;新签约行业资源20余个,新签约商业品牌上百个。

代建业务方面,上半年金科代建项目实现销售金额超41亿元,新增代建储备建筑面积约82万平方米,代建储备建筑面积约681万平方米,代建储备货值约538亿元。

产业运营也表现不错,金科产业已布局22个城市,累计开发和管理园区28个,面积超过1300万平方米,入园的战略合作伙伴超过3千家,入园企业年产值超过2千亿元。

随着房地产市场进入深度调整,行业逐渐走向一个再平衡的过程。金科股份以“一稳”为经营策略下,发力商业代建、物业服务以及产业运营,积极培育未来企业业绩的第二增长曲线。

交付方面,金科股份把“保交楼”作为经营原则,报告期内完成交付118个批次,住宅交楼超3万户,交付面积约626万平方米。

早在今年5月,就有市场消息流出,重庆市政府对金科集团制定了相关纾困措施。包括分批发放纾困资金,以借款和质押项目股权的形式给到金科集团。

到了8月,金科股份全资子公司重庆渝驰科获得重庆发展产业有限公司借款2.4亿元,期限3年,金科以35%股权作为实物出资与其他股东共同设立重庆渝擎科商业管理合伙企业。

据悉,重庆发展产业有限公司旗下包含了重庆民营企业纾困股权投资基金合伙企业以及重庆渝擎科商业管理合伙企业。通过此次合作,金科完成向重庆发展产业有限公司进行担保借款。

由此可见,金科股份作为一家根植于重庆的房企,在积极自救同时,地方政府也在出台纾困措施。

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